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民间借贷案件中关于“以房抵债”的司法认定

信息来源：点击数：864 更新时间：2017/3/16

民间借贷案件中关于“以房抵债”的司法认定作者：符斯重庆立源律师事务所在自然人民间借贷法律关系中，借款人以房屋作为抵押物为借款提供抵押担保的方式较为常见。实践中，除了前述直接以房屋设立抵押权的担保模式之外，借贷双方就房屋作为借款担保的约定也五花八门。担保模式的不同也致使其各自的法律关系迥异，并最终导致司法认定的大相径庭。鉴此，针对民间借贷案件中常见的“以房抵债”借款担保模式，笔者根据相关的法律规定，对该类型案件的司法认定梳理如下，以期有所帮助。一、“真借款，假购房”案件的司法认定案例1：2016年1月1日，张三作为出借人向李四借款人民币1,000,000元整，借款期限为3个月，月息三分，借款到期后，本息一次付清。同日，张三与李四签订《房屋买卖合同》，约定李四以其名下的一套房屋为前述借款提供担保。担保方式：如李四届时还清本息，则《房屋买卖合同》自动终止；如李四届时不能全部清偿借款本息，则以该房屋抵偿全部借款本息。借款到期后，李四无法清偿全部借款本息，张三诉至法院要求李四履行双方签订的《房屋买卖合同》，将房屋过户至己方名下。司法认定：（一）《民间借贷司法解释》施行之前，张三与李四签订的《房屋买卖合同》因违反《物权法》186条多被认定为无效，张三无法主张房屋过户。张三与李四虽签订了《房屋买卖合同》，但双方之间并无真实的房屋买卖合意，而是以房屋买卖的方式来为借款进行担保。因此，该《房屋买卖合同》引发的纠纷不能简单的按照商品房买卖纠纷进行审理。《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，依此规定，张三与李四签订《房屋买卖合同》，实质上属于双方在债务履行期届满前约定，债务人不履行到期债务时，抵押财产归属于债权人所有的意思表示。《合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”，依此规定，张三与李四签订的《房屋买卖合同》因违反《物权法》的强制性规定，应被认定为无效。鉴此，张三不能依据《房屋买卖合同》的约定，要求李四将房屋过户至自己的名下。（二）《民间借贷司法解释》施行之后，张三如诉至法院请求房屋过户至己方名下的，法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，法院应驳回起诉。《民间借贷司法解释》并未对该类以房屋进行担保的《房屋买卖合同》之效力进行明晰，而是直接对该类诉讼操作方式进行明确。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。据此规定，如张三选择以房屋买卖合同关系作为诉请法律关系诉至法院，则法院亦只能按照民间借贷法律关系进行审理，张三诉请房屋变更至己方名下的诉讼请求亦不能得到支持。此外，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款还规定：“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务”。需特别注意，本款的规定并非直接的赋予了债权人张三对李四提供的房屋享有抵押权，即张三无权就该房屋拍卖、变卖后的价款相较于李四的其他债权人优先受偿。在李四名下房屋未被其他债权人申请法院查封的情况下，张三可依据前诉规定申请法院强制执行以偿还债务；如李四名下房屋已被其他债权人申请法院查封的情况下，张三无法直接申请法院执行后回款，而应当按照执行的相关规定及路径，主张己方的债权。二、“真借款，真抵房”案件的司法认定案例2：2016年1月1日，张三作为出借人向李四借款人民币1,000,000元整，借款期限为3个月，月息三分，借款到期后，本息一次付清。借款到期后，李四无法偿还借款本息。经双方对账，截止2016年4月1日，李四欠付张三借款本金共计人民币1,090,000元。之后，张三与李四签订《房屋买卖合同》，约定张三购买李四名下的一套房屋，前述欠款本息全部转为已付购房款，合同签订后15日内，办理完毕房屋产权转移登记。合同约定产权过户时间到期后，李四一直无故未协助办理产权过户，张三遂诉至法院要求李四履行双方签订的《房屋买卖合同》，协助将房屋过户至己方名下。